miércoles, 14 de noviembre de 2012

Sociedad - Razones para cambiar la ley hipotecaria

Algunos Apuntes

A estas horas todavía no se sabe si PP y PSOE serán capaces de pactar una reforma de la ley hipotecaria que pare los desahucios. En el fondo no me extraña. Ambos partidos han demostrado una incapacidad manifiesta de llegar a acuerdos de estado cuando más lo necesitaba el país, y es más, si me permitís la ironía, le deben muchos favores a la banca. Aunque ahora se hagan los paladines de la justicia social, lo cierto es que esta ley llegará tarde, muy tarde, concretamente 4 años y 350.000 familias después, pero sobre todo me temo que se quedará corta, por cuanto no tendrá efectos retroactivos.

En las últimas semanas han sido mayoría las voces que se posicionaban a favor del cambio legislativo en cuestión, aunque también las ha habido que manifestaban sus dudas al respecto. Es cierto que desde un punto de vista económico, incluso jurídico, no se trata de una cuestión sencilla, pero no lo es menos que son muchas las razones que realmente justifican que se le meta mano a una problemática que de por sí es dramática y que está alcanzando cotas de indignación social inimaginables no hace tanto.

El primer motivo por el que se debe cambiar la actual ley, es porque estamos ante una legislación injusta a todas luces. No es una opinión mía, sino que ya se ha pronunciado al respecto la Abogada General del Tribunal de Justicia Europeo, la cual ha dejado claro que en nuestro sistema jurídico se admiten cláusulas abusivas y desequilibradas en los contratos hipotecarios. Recomiendo el artículo de María Tardón al respecto en El Mundo hoy. Y es una ley injusta por varios motivos.

En primer lugar, porque la tasación de la vivienda que grava la hipoteca es unilateral y corresponde siempre al banco. Este aspecto no sólo es abusivo, sino que cobra mayor trascendencia por cuanto nuestro sistema no contempla la dación en pago como una opción. Además, cuánto mayor es el principal de un préstamo, mayores son los intereses que cobran los bancos, por cuánto estos se aplican sobre el total de la deuda. En un estado democrático uno no puede ser juez y parte.

En segundo lugar, porque el banco puede dar por vencido el préstamo hipotecario y exigir el pago del total del crédito ante el impago de una sóla cuota. Es cierto que los bancos tienden a renegociar antes de ejecutar un préstamo, pero conozco más de un caso en el que una entidad se ha llevado por delante, en este caso empresas, por ejecutar préstamos hipotecarios a una PYME con una sóla cuota de retraso. Cuando una entidad financiera reclama judicialmente el préstamo, exige el total de las cuotas más unos intereses de demora abusivos también, como expondré en el siguiente punto. Se debe obligar a los bancos a que la ejecución del préstamo sea la última opción, aunque en ello me detendré más adelante.

En tercer lugar, y en relación con el anterior, existen ya decretos y leyes en nuestro país que limitan los intereses de demora al 6,5% (como la ley que rige los créditos al consumo). En la actual ley hipotecaria, los bancos exigen en torno a un 20% sin que nadie haga nada al respecto. Estos tipos rozan la usura y son también abusivos.

En cuarto lugar, no se admite la dación en pago, debiendo responder el desahuciado con todos sus bienes presentes y futuros hasta el pago total de la deuda. Esta cuestión es un despropósito. En EEUU, paradigma del capitalismo y el mercado puro y duro, la dación en pago es lo habitual. Para empezar, porque el comprador no es culpable de la caída de precios. Para seguir, porque no ha podido participar en la tasación. Y para finalizar, porque si el banco el día de mañana saca una plusvalía por la vivienda al venderla, no hace partícipe de la misma al desahuciado. Si el banco ha errado en la tasación y el comprador no puede pagar por la circunstancias económicas de cada uno, lo suyo es que las pérdidas se repartan.

Al margen de las cuestiones legales, existen también aspectos morales que no deben dejarse de lado. En primer lugar, que a la banca española, bien vía recapitalizaciones, bien vía garantías y avales, bien vía medidas de alivio (como liberación de activos tóxicos), bien  vía facilidades de financiación o inyecciones de liquidez, se le había enchufado dinero hasta el 31/12/2010 (la cifra ahora debe asustar) equivalente al 8,4% de nuestro PIB.  Además, todos nuestros bancos han acudido al BCE para obtener liquidez barata y poder refinanciar sus vencimientos. Es decir, que sin el dinero público, toda nuestra banca hubiera quebrado. Esa ayuda se debe mover hacia abajo vía refinanciaciones, quitas y recalendarizaciones a particulares y empresas. Mientras se puedan pagar intereses, la banca puede aguantar, por cuánto ha refinanciado, como he explicado, sus vencimientos.

Como apuntaba un poco antes, es inmoral que el banco quiera salir de rositas cuando se produce un desahucio. En muchos de los casos, lo que subyace detrás de ellos son créditos mal dados, asumiendo riesgos innecesarios por el cortoplacismo típico de los años de la burbuja. La banca debe asumir sus propios errores también. Ya es muy duro para una familia estar ante la tesitura de perder la casa.

Por último, no se debe obviar otro aspecto que para mi es crítico, que es la falta de proporción en lo que a la falta de pago por parte de las familias se refiere y las medidas que puede tomar la banca. Por el impago de unas cuotas no se debería poder ejecutar un  préstamo que conlleve la pérdida de una vivienda o que se lleve por delante una empresa. Se trata de ajustar el calendario de pagos a las circunstancias de cada empresa o familia.

Mecanismos hay pero falta voluntad para llevarlos a cabo. Uno de los problemas fundamentales que tiene la banca es que es rígida, está excesivamente jerarquizada y es incapaz de adoptar soluciones imaginativas. Por mi parte apunto varias, algunas de las cuales ya las he traido a colación en otros posts, que creo que se deberían considerar antes de ejecutar un préstamo hipotecario:

1) Hacer quitas en las hipotecas a cambio de derechos de propiedad en la vivienda: Por ejemplo, se le hace una quita del 10% a una familia a cambio de que el banco se quede con el 10% de la vivienda. Al final de la hipoteca, la familia propietaria tendría una opción de compra de dicho 10%. De igual forma, en el caso de venta de la vivienda, el banco tendría derecho al 10% de la misma.

2) Alargamiento de plazos: La vida laboral tiende a alargarse, por lo que no veo por qué no pueden alargarse tambien los plazos de las hipotecas.

3) Periodos de carencia y calendarios progresivos y crecientes: Si la familia tiene un problema económico, se puede pactar un período de carencia de 2 ó 3 años, dónde sólo se paguen intereses, para luego comenzar un calendario que en lugar de ser lineal, sea progresivo y creciente de tal forma que la economía vuelva a arrancar y la inflación aminore la deuda en términos relativos.

4) Cláusulas de Cash Sweep: El banco adapta el pago de la hipoteca a la capacidad de la familia estableciendo unas cláusulas según las cuales, si la familia mejora su situación a lo largo de un ejercicio y tiene ciertos excedentes de tesorería, el banco pueda emplear un porcentaje de los mismo en cancelar parte de la hipoteca.

5) Incentivos a la refinanciación: En la actualidad, cuando un banco refinancia debe dotar una provisión, por cuanto el cliente pasaría a ser subestándar. Dicha provisión va contra resultados. Se deben proporcionar argumentos a la banca para que la ejecución sea siempre la última opción.

Por último, no quiero dejar de lado una idea que los escépticos de la necesidad del cambio legislativo han planteado. ¿Se podría generar un impago masivo de hipotecas? Sinceramente no lo creo. De producirse podríamos meter a los bancos en otro jardín (no pasaría nada, allí estarían nuestros gobiernos para salvarlos), pero lo cierto es que dejar de pagar tiene muchos más inconvenientes que ventajas para las familias hipotecadas. Fundamentalmente la posibilidad de perder no una casa, sino un hogar. Y eso sí que es terrible.

2 comentarios:

Anónimo dijo...

Estoy de acuerdo en casi todo...pero y ahora ¿qué opinas del pacto?

Marta

Fernando dijo...

¡Hola Marta! ¡Como siempre, gracias por pasarte por El Disparadero! Disculpa que no te haya podido contestar antes, pero lo cierto es que llevo dos semanas que no paro entre unas cosas y otras.

No conozco la letra pequeña del pacto entre PP y PSOE, pero de lo visto debo decir que me parece más bien un parche que una solución al problema. Es decir, se introducen una serie de condicionantes para que las entidades bancarias no deshaucien a determinadas familias que están en riesgo de exclusión social, pero no se ataca a la raíz del problema, que es una ley hipotecaria muy antigua y que es completamente asimétrica.

La dación en pago debería ser una opción para el deshauciado en tanto en cuanto no pueda participar en la tasación de la vivienda. Los intereses de demora son propios de república bananera y no de un país serio. También echo de menos, pero aquí me pierde mi idealismo, que no se obligue a la banca ayudada a refinanciar. Y pienso que debiera haber algún tipo de incentivo a la banca (vía menores provisiones, probablemente, pero tampoco soy experto) para que realmente tuvieran motivos para recalendarizar préstamos hipotecarios.

En cualquier caso, trataré de documentarme más para formarme mejor mi opinión.

Saludos!